توقع تقرير عقاري أن تشهد المحاكم والجهات القضائية المختصة في الخليج مئات المنازعات التي ستنشب بسبب ارتفاعات الغير المتوقعة في أسعار مواد البناء. وعلى العكس تماما يتوقع أن تتمكن السوق العقارية الخليجية من التأقلم مع هذه المتغيرات، إذ إن غلاء الأسعار يمثل ظاهرة عامة تشمل كافة السلع والمواد الأساسية، وهو ما يعني أن المستهلك سيكون مضطرا في النهاية من التعامل مع الواقع الجديد والقبول به.

وبين تقرير شركة المزايا القابضة أن الارتفاع المتواصل في أسعار مواد البناء يشكل التحدي الأكبر أمام القطاع العقاري، حيث تتعطل عشرات المشاريع العقارية في منطقة الخليج، وتتزايد شكاوى المستثمرين والمشترين من تأخير تسليم وحدات ومشاريع تجاوزت مواعيدها المحددة. حيث سجلت أسعار مواد البناء في منطقة الخليج ارتفاعات قياسية تجاوزت ال 300بالمائة ، وكان من أبرزها الحديد والإسمنت والوقود التي تشكل المواد الرئيسة لقطاعي العقارات والمقاولات.

واستشهد التقرير بحديث الخبير العقاري السعودي الدكتور علي بوخمسين ل “الأسواق.نت” بان أفضل مواد البناء حاليا هي التي سجلت ارتفاعا بنسبة 50% خلال العامين الأخيرين، لكن موادَّ وسلعاً أخرى عديدة تستخدم في البناء ارتفعت مؤخرا بنسبة وصلت إلى 300% أو تجاوزت هذه النسبة، كما هي حال الحديد الذي ارتفع في السعودية من 1200ريال قبل عامين إلى 5000ريال حاليا، مشيرا إلى أن في السعودية وحدها سبع مدن اقتصادية تحت الإنشاء، وهذه المدن هي أكبر متضرر من ارتفاع مواد البناء، حيث ستضعف بالضرورة حركة الإنشاءات والاستثمارات فيها بسبب أن مواد البناء لم ترتفع أسعارها فقط، وإنما أصبحت مفقودة أو شحيحة أيضا. ويرى بوخمسين أن ما تشهده سوق مواد البناء أدى بالفعل إلى تأخير تسليم المشروعات، ومن المتوقع أن تشهد المشروعات العقارية مزيدا من التأخير، سواء في السعودية أو في دول الخليج الأخرى.

وطالب الرئيس التنفيذي لشركة العارف الإماراتية للمقاولات حمد العارف الحكومة بالتدخل لوقف الارتفاعات المتلاحقة وغير المنطقية في أسعار مواد البناء، مؤكدا أن خسائر شركات المقاولات أصبحت بالملايين، وأن مئات العقود يتم فسخها حاليا بين المقاولين والمطورين العقاريين. وعلى وزارة الاقتصاد أن تتدخل وتضع شروطا لزيادة الأسعار، كما عليها أن تضع حدا للتصدير إلى الخارج ما دامت السوق المحلية بحاجة لهذه السلع.

من جهة ثانية أكد أحد خبراء قطاع الإنشاءات في الإمارات أنه وفي الوقت الذي تواجه فيه صناعة الإنشاءات في المنطقة ارتفاعاً في تكاليف البناء ونقصاً في الأيدي العاملة، يتهيأ قطاع المكائن والمعدات والمركبات المستخدمة في التشييد والبناء لتحقيق المزيد من النمو والنجاح والازدهار. وأن ظروف السوق الحالية ستضغط على المتعاقدين وستجبرهم للبحث عن ممارسات أكثر كفاءة وفاعلية، كمكننة المشاريع وتوفير الأيدي العاملة. والاستثمار في الفئة الصحيحة من المكائن لتحل محل العمال في العمليات الرئيسية.

قال تقرير عقاري حديث أن مستقبل الطلب على عقارات دبي، وما يرافقه من عرض، بات على مقربة من مفترق طرق خلال الشهور المقبلة وخصوصا مع نهاية عام 2009وبداية العام 2010نظرا لاستكمال العديد من المشاريع المطروحة قيد الإنشاء، واكتمال منظومة التشريعات والأنظمة المالية والقانونية في الإمارة.

وقال تقرير شركة المزايا القابضة أن الطلب على عقارات دبي استمر بشكل لافت خلال السنوات الماضية متجاهلا الكثير من تحذيرات بعض المراقبين والمحللين لوصول الطلب إلى نقطة التعادل مع العرض، حيث ساهمت عوامل سوقية أهمها تأخر تسليم العقارات وارتفاع أسعار الإنشاءات والتضخم، عدا عن عوائد النفط المتزايدة يوما بعد يوم في تحييد وتأجيل أي تصحيح سعري في دبي. وبين التقرير أن توقعات وصول أسعار النفط إلى مستوى 200دولار للبرميل كما يتوقع الخبير النفطي ارجون مورتي من بنك جولدمان ساكس، الذي فاجأ العالم قبل عامين بتوقعات وصول النفط إلى مستوى 100دولار للبرميل، وهو ما تحقق بالفعل.

وقال التقرير أن أسعار العقارات اقتربت من مرحلة جديدة من الطلب عليها من قبل المستثمرين المحليين والعالميين؛ أفرادا ومؤسسات بفضل ارتفاع أسعار النفط لمستويات جديدة مع تنبؤ بنك جولدمان ساكس بوصول سعر برميل النفط إلى 200دولار على قبل نهاية السنة المقبلة.

وقال التقرير أنه وبفضل عوامل جيوسياسية واقتصادية وديموغرافية مفضلة خلال السنوات الماضية، ويرجح أن تستمر خلال السنوات المقبلة،أصبحت عقارات دبي واحدة من أفضل فئات الأصول المميزة حاليا نتيجة العوائد الاستثمارية السلبية من وراء أسواق الأسهم المحلية والعالمية أو حتى الودائع المصرفية حيث تضطر الأموال للاتجاه نحو القطاعات التي تحقق أفضل العوائد، وهي العقارات بشكل مطلق، خصوصا في الإمارات.

وفي السياق، قال محمد نمر الرئيس التنفيذي لشركة ماج للتطوير العقاري ان سوق العقارات المزدهرة في دبي والإمارات الشمالية من المتوقع أن تحقق توازنا مستداما بين المستثمرين ومالكي العقارات بحلول

2010.وقال نمر، ان السوق العقاري في الإمارات، مدفوعة بالسوق العقارية التي اتسمت بالاندفاع والمضاربات في دبي، سجلت نموا غير مسبوق في السنوات الأخيرة متفوقة بسهولة على الأسواق العقارية الخليجية مجتمعة.

ومع ذلك توقع نمر أن تقترب طفرة الإنشاءات من الوصول إلى الذروة في 2009مع وجود مشاريع عقارية إما في مرحلة التخطيط او تحت الإنشاء. ومن هناك ربما تقود إلى تهدئة الأسعار. مشيرا إلى أن 30بالمائة من المشترين هم المستخدمون النهائيون فيما يعتبر الباقي من المستثمرين المضاربين، مشيرا إلى أن المبيعات العقارية لا يزال يهيمن عليها المستثمر المضارب وليس المستخدم النهائي ما أدى إلى تضخم الأسعار مع بيع الوحدات بعلاوة تصل إلى عدة أضعاف قبل انتهاء إنشائها، مشيرا إلى أن الأسعار ستواصل صعودها خلال المستقبل المنظور منوها في الوقت ذاته الى ان حالات شراء العقارات لأغراض غير المضاربة اي للتخلص من الإيجارات ولحماية رأس المال من معدلات التضخم أصبحت أكثر قوة في السوق.

وفي السياق، تظهر بيانات شركة بروليدرز ومقرها دبي والتي تراقب كبرى المشاريع الإنشائية في أنحاء المنطقة في مختلف مراحلها أن الطفرة الإنشائية في الإمارات تقترب من ذروتها العام المقبل. وتظهر هذه البيانات ان هناك أكثر من 80مشروعا عقاريا بميزانية تبلغ 100مليون دولار لكل مشروع هي تحت الإنشاء حاليا في دبي والإمارات الشمالية بقيمة إجمالية تبلغ 4مليارات دولار. الا ان قاعدة البيانات تظهر ايضا انخفاضا كبيرا في العمليات الإنشائية المعلن عنها او المخطط لها لمباني مشابهة خلال العام المقبل وفي 2010مع وصول عشرات المشاريع إلى مراحلها النهائية.

وبين تقرير شركة المزايا القابضة أن الطلب على الأراضي في دبي بقي مستمرا وخصوصا في الأماكن الاستثمارية المفضلة، حيث ارتفع متوسط أسعار الأراضي في دبي بحوالي 50في المائة إلى 400درهم للقدم المربع منذ الربع الثاني من 2007.وبحسب تقرير أصدرته شركة أستيكو لإدارة العقارات في دبي فان قيمة الأراضي تضاعفت في منطقة أبراج بحيرات الجميرا نظراً لعدد الأراضي المحدود فيها وقربها من شبكة مترو دبي. كما شهدت أسعار الأراضي في مناطق أخرى، مثل واجهة دبي البحرية، ومدينة دبي الطبية، والقرية الثقافية، زيادات قدرها 76و 55و 53في المائة على التوالي خلال ذات الفترة.

واعتبر أندرو تشيمبرز المدير في استيكو أن من الطبيعي أن يزداد الطلب على قطع أراض معروضة للبيع في الوقت الحالي، لأنه يمكن البدء بعمليات الإنشاءات فيها على الفور. مبينا أنه يكثر الطلب على المشاريع المطلة على واجهات بحرية وتعد أسعار أراضيها هي الأعلى. ونظراً لندرة هذه المشاريع فإن الأسعار في واجهة دبي البحرية قد تفوق غيرها في منطقة الخليج التجاري. ورصد تقرير شركة المزايا استمرارا في حركة الإيجارات الصعودية في إمارة دبي خلال الشهور الماضية لتعكس استمرار تفوق الطلب على العرض من الشقق والمساكن في سوق الإيجارات في دبي، ومع هذا لاحظ تقرير شركة استيكو، استمرارا في حالة التباطؤ الملحوظ منذ بداية العام الجاري في معدل زيادة الإيجارات السكنية في دبي خلال الربع الثاني من العام الجاري. وجاء في تقرير الشركة الدوري عن العقارات أنه لم يُلاحَظ وجود أية زيادات كبيرة في الإيجارات السكنية في دبي خلال الأشهر الثلاثة الماضية، لكن متوسط الإيجارات السكنية في دبي ارتفع بحوالي 22في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، حيث مازال شارع الشيخ زايد واحداً من أكثر المناطق السكنية طلباً عليها، حيث سجل أعلى معدل نمو في الإيجارات السنوية بواقع 51في المائة. تلاه منطقتا بر دبي والقصيص بمعدل زيادة في الإيجارات السنوية قدره 42و 40في المائة على التوالي. من ناحية أخرى، واصلت معدلات إيجار الفلل في دبي صعودها، حيث سجلت زيادة عامة قدرها 20في المائة مقارنة بالربع الأول من العام الجاري. حيث تأتي الزيادة في إيجارات الفلل نتيجة مباشرة لاستمرار قلة المعروض منها إلى جانب المنازل الحضرية، مقارنة بالطلب المتنامي من مواطني الامارات والوافدين الذين يقيمون منذ فترة طويلة. وسيساعد العديد من المشاريع الضخمة لإقامة الفلل في “دبي لاند” وواجهة دبي البحرية و”جميرا جولف إستيتس” على التخفيف من أزمة قلة المعروض خلال العامين المقبلين.

من جانب آخر، ورغم أن موسم الصيف ارتبط بتباطؤ موسمي خلال السنوات التي سبقت طفرة العقارات في دبي، باتت شهور الصيف زاخرة بالصفقات وإعلانات الشركات عن مشاريعها الجديدة، ومع هذا لا تزال الشهور التي تلي الصيف تحمل زيادة في النشاط التجاري والاستثماري، ويحدث هذا الارتفاع عند انقضاء العطلات الصيفية وعودة كثير من المغتربين إلى المدينة. وهو كذلك الوقت الذي يختاره معظم المغتربين الجدد للسفر إلى دبي والوقت الذي يبدأ فيه النشاط التجاري بالنمو.

ولفت تقرير شركة المزايا الانتباه إلى بروز ظاهرة المزادات العلنية على العقارات والأراضي، خصوصا الأراضي المميزة وذات الطبيعة الاستثمارية الخاصة، وتعتمد الشركات العقارية على أسلوب المزادات لتحسس نبض شارع المستثمرين في العقارات، والوصول إلى سعر سوقي فوري بعيدا عن المضاربات، خصوصا مع غياب بورصة عقارية مثل بورصة الأسهم. وقد بدأت هذه المزادات تكتسب شعبية خلال الأشهر القليلة الماضية عندما بدأت المشاريع التي طال انتظارها بالظهور. ومؤخرا عرضت شركة تايجر وودز 5عقارات مميزة للبيع في المزاد، وقبل ذلك جمع مزاد أقيم يوم 12حزيران في فندق برج العرب 250مليون درهم خلال ساعتين فقط.

وقال سعيد بوشالات، الرئيس التنفيذي لشركة سلوان التي تدير المزاد، إن المزادات تسمح للمشترين في الدخول في استثمارات ذكية حيث يستطيع المشترون تحديد سعر الشراء من خلال تقديم العروض المباشرة، وتجاوز عملية التفاوض المملة.

وقال التقرير ان الغلاء الذي أصاب جميع المرافق في الإمارات، ألقى بظلاله على الجميع، وفي حين ان ظاهرة الغلاء يعود سببها الظاهر عالمياً إلى ارتفاع أسعار النفط والتخوف من ركود الاقتصاد الأمريكي وتراجع سعر صرف الدولار فإن للغلاء في الإمارات أسبابه المحلية التي أدت إلى تفاقم الأزمة. ومن أهم أسباب الغلاء ارتفاع الايجار.

وعلى صعيد أخبار الشركات، في السعودية نظمت شركة الحنو القابضة ورشتي عمل بمشاركة شركة هالكرو الدولية وشركة ايمكور للخدمات. وتركز عمل الورشتين على دراسة آخر تطورات البنى التحتية لمشروع الحنو الأضخم، “جزر النجوم” الذي تطوره الحنو على ساحل الخليج العربي بمنطقة الحمرية في إمارة الشارقة. ويأتي تنظيم ورشتي العمل بين الحنو القابضة مطورة المشروع، وهالكرو العالمية التي كانت قد تولت الإشراف على المخططات الرئيسية للمشروع بتكليف من الحنو، بعد انتهاء الأعمال بحفر القنوات البحرية، التي كان من نتائجها، تحويل 3كيلومترات من شواطئ الحمرية إلى امتداد لشواطئ بين الجزر، بواجهة بحرية إجمالية بلغت 33كيلومتراً، بمرافئ تستوعب 500قارب بأحجام مختلفة.

وأعلنت شركة عوالي للاستثمارات إطلاق 4أبراج جديدة سكنية وتجارية ضمن مشروع مدينة عوالي في إمارة عجمان، الواقعة على شارع الإمارات، والتي تبلغ اكثر من 33مليون قدم مربع، ويخضعان لقانون التملك الحر، ومن المتوقع انجازهما خلال الربع الأخير من 2011م.

جريدة الرياض